近日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳经济特区国有土地供应管理条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》）。此《条例》共计六章八十八条，从总则、国有土地供应、国有土地利用和管理、监督管理、法律责任、附则等方面进行了系统全面规定。

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01看点

《条例》是在《深圳经济特区土地使用权出让条例》的基础上做出的修改，有以下几个重要的调整内容或完善内容。

●丰富了土地供应方式，此次至少明确了7种供应方式，包括划拨、出让、作价出资入股、租赁、临时使用、委托管理、储备土地短期利用等。

●明确了土地使用的相关规则，包括开工竣工管理、土地用途变更、规划条件变更、产权限制条件变更、土地置换、用地范围调整、分宗合宗等方面的规则。

●在土地集约利用上进行政策创新。比如说此次政策明确，支持土地立体开发，明确地上、地表、地下空间可分层设立建设用地使用权。

●另外，《条例》第二节第六十条还提及了住宅用地续期的问题，对于住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

02新政出台原因

目前，深圳已经有《深圳经济特区土地使用权出让条例》，以及《深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见》（深府规〔2018〕11号）。那么为何还要出台新文件呢？有业内人士认为，原因在于此前在先行示范区实施方案中，以明确提出深圳这类高度城市化的城市，要率先在用地管理方面探索出新的路径。

而且，近年来国家在土地要素领域中，特别强调要素市场化配置、集约节约用地，支撑高质量发展和新兴产业发展。因此原来的用地模式已经不适应新的形势，迫切需要有城市先行先试，深圳作为改革的“排头兵”，自然就担起先行示范、探索创新的重要职责。

03影响

那么，新条例出台会对房地产造成什么影响呢？

●严跃进：为新一轮土地市场高质量发展提供支持

易居研究院研究总监严跃进认为，新政对深圳和全国各地具有非常好的启发意义。首先，此次发布供应管理条例，充分说明各地供地部门对于“供地”这一关键词积极做创新。

此类政策的发布，和各地土地市场的实际情况密切相关。比如说此次政策提及了保障性租赁住房的内容。此类租赁住房方面的供地政策在实操中确实有，但是写入条例的还是第一次。随着当前房地产产品的创新和住房制度改革，相关供地制度确实需要修正，以更好指导各地土地和房屋开发市场的工作。

另外，严跃进认为各地要积极学习深圳的做法，通过持续的政策创新，为新一轮土地市场高质量发展提供支持。尤其是需要要从房地产市场的改革角度入手，积极在用地方面给予灵活和清晰的政策指引。

●李宇嘉：降低企业用地成本，满足发展需求

广东省房协专家咨询委员会委员、广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，降低实体经济成本是本次条例最大的亮点。目前，土地成本已经成为新兴产业发展的巨大障碍，此条例明确提出降低企业用地成本，重点产业项目、总部项目等类型的用地可以分期缴纳地价，不计利息。产业用地可长期租赁、先租后让、弹性年期出让。只租不售的创新型产业用房可以采取划拨、协议出让等方式供应土地，引导企业通过提高容积率等方式拓展产业空间，满足发展需求。

另外，此次条例保障性住房用地可以划拨供应，体现了土地的公共属性处于第一位。如果是公共住房建设需要，可以变更土地用途、可以变更开发强度，这些都意在支持住房保障建设。因此，未来保障房供应的规模还会保持在高位，而且土地管理的改革，创造出巨大的效率和空间，也为保租房降成本、增规模创造了条件。

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